税金の豆知識
Q62 5棟10室基準って？（不動産事業者の青色申告）
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1.「事業的規模」かどうかで取り扱いが異なる
不動産賃貸などの収入は、税金計算上は、「不動産所得」と呼ばれます。
この「不動産所得」は、その不動産貸付けが事業として行われている（事業的規模）かどうかによって、青色申告等の取扱いが異なってきますので注意しましょう。
2. 5棟10室基準って？
「事業的規模かどうか」？の判断は、実質判断となりますが、目安として「5棟10室基準」というのがあり、概ねこれに該当すれば、「事業的規模」と判定されます。
● アパート等は、貸付できる独立室数が、おおむね「10室」以上であること。
● 家屋の貸付けは、おおむね「5棟以上」であること。
3. 事業的規模と、そうでない場合の比較
専従者給与や青色申告の控除額が異なってきます。以下にまとめますね！
| 事業的規模の場合 | 事業的規模でない場合 | |
|---|---|---|
| 固定資産の除却等の損失 | 全額必要経費可 | 「除却損失等」を差引く前の「不動産所得」の金額を限度に、必要経費算入可 |
| 貸倒損失 | 回収不能年の必要経費に算入可 | 収入計上年分の所得がなかったものとして、所得金額の計算をやり直し |
| 青色申告の事業専従者給与 （又は白色申告の事業専従者控除） |
適用あり | 適用なし |
| 青色申告特別控除 | 最高65万円の控除 | 最高10万円の控除 |
サラリーマンなど、不動産賃貸業を主たるお仕事にされていない方は、青色申告特別控除が最高10万円の場合がありますので、ご留意ください。
なお、個人事業主の不動産賃貸規模が「事業的規模」になったからといって、所得区分が「事業所得」に変わるわけではない点、注意しましょう。
個人事業主の「不動産賃貸収入」は、たとえ「事業的規模」になったとしても、「不動産所得」という点では変わりません。
4. 駐車場を貸している場合は？
5棟10室基準というのは、建物が前提の規定ですが、駐車場の場合はどうでしょうか？
貸付の対象が月極駐車場の場合は、「駐車スペース5台分」を1部屋に換算できるらしいです。例えば、ｱﾊﾟｰﾄ8室で、月極駐車場10台分の場合は、合計で10室基準をクリアするということです。
その他、共有の建物の場合も、各自の部屋数ではなく、建物全体の部屋数で判断できるということです。
（税務通信 平成28年10月10日 NO3428号より抜粋）
